Verfahrensangaben

Gegenstand der Bewertung ist das Zusammenspiel von Reparatur/Wiederherstellung und Attraktivierung zu einem gestalterisch, funktional und betrieblich stimmigen Gesamtbild.

Technisch zwingende Maßnahmen zur Wiederherstellung oder Genehmigungsfähigkeit sind nicht eigenständig wertungsrelevant, können jedoch Bestandteil des architektonischen Gesamteindrucks sein.

A1 Architektonisches Gesamtkonzept: 100 Punkte
A2 Funktionale Qualität und Nutzerführung: 60 Punkte
A3 Dauerhaftigkeit und Angemessenheit der Gestaltung: 40 Punkte
Summe: 200 Punkte

A1 - Architektonisches Gesamtkonzept:
Bewertet wird insbesondere:
- die gestalterische Qualität der Wiederherstellung (Farb-, Material- und Oberflächenkonzepte),
- die Integration der Attraktivierungsmaßnahmen in den Bestand,
- die Wahrnehmbarkeit der Therme als architektonisch zusammenhängende Einheit.

A2 - Funktionale Qualität und Nutzerführung:
Bewertet wird insbesondere:
- die Funktionalität der Raum- und Nutzungskonzepte,
- die Qualität der Besucherführung,
- die Unterstützung effizienter und störungsfreier Betriebsabläufe.

A3 - Dauerhaftigkeit und Angemessenheit:
Bewertet wird insbesondere:
- Robustheit und Dauerhaftigkeit der Materialien,
- Angemessenheit für einen langfristigen öffentlichen Betrieb,
- Beitrag zur Werthaltigkeit und Instandhaltungsfreundlichkeit.
Die Bewertung erfolgt anhand qualitativer Bewertungsstufen (z. B. überzeugend / schlüssig / teilweise schlüssig / nicht schlüssig).

Bewertet wird die Qualität und Plausibilität des Betriebskonzepts unter besonderer Berücksichtigung eines dauerhaft wirtschaftlichen Betriebs ohne laufende Betriebszuschüsse.

4.2 Unterkriterien und Punkteverteilung:
B1 Wirtschaftliche Plausibilität: 100 Punkte
B2 Organisations- und Betriebskonzept: 65 Punkte
B3 Nachhaltigkeit und Kostensteuerung: 35 Punkte
Summe: 200 Punkte

B1 - Wirtschaftliche Plausibilität:
Bewertet wird insbesondere:
- Nachvollziehbarkeit der Erlös- und Kostenannahmen,
- Plausibilität der Auslastungsannahmen,
- Konsistenz zwischen Attraktivierungs- und Betriebskonzept.

B2 - Organisations- und Betriebskonzept:
Bewertet wird insbesondere:
- Klarheit der Organisationsstruktur,
- Angemessenheit des Personaleinsatzes,
- Fähigkeit des Betriebsmodells, auf saisonale und betriebliche Schwankungen sachgerecht zu reagieren.

B3 - Nachhaltigkeit und Kostensteuerung:
Bewertet wird insbesondere:
- Umgang mit Energie- und Betriebskosten,
- Konzepte zur laufenden Instandhaltung,
- langfristige Sicherung der Wirtschaftlichkeit.

Die wirtschaftliche Bewertung erfolgt nach dem Quotientenmodell.

Allgemeine Rechenformel:
Punkte = (günstigster Angebotswert / zu wertender Angebotswert) × maximale Punktzahl
Für jedes Unterkriterium erfolgt die Bewertung getrennt.
Höchstwerte (Maximalwerte) stellen Muss-Anforderungen dar; Angebote oberhalb dieser Werte werden im jeweiligen Unterkriterium nicht gewertet.

C1 Pacht (Fest- und/oder Umsatzpacht): 160 Punkte
C2 Entgelt Planung / Projektsteuerung: 90 Punkte
C3 Wasserpreis: 60 Punkte
C4 Zuschuss Instandhaltung: 90 Punkte
Summe: 400 Punkte

C1 - Pacht:
Bewertet wird die wirtschaftliche Attraktivität der vom Bieter angebotenen Pachtregelung für die Stadt Bad Neuenahr-Ahrweiler.
Zulässig sind:
- reine Festpachtmodelle,
- kombinierte Modelle (Festpacht zzgl. Umsatzbeteiligung).

Vergleichbarkeit der Angebote:
Zur Herstellung der Vergleichbarkeit wird aus jedem Angebot ein normierter jährlicher Pachtertrag für die Stadt ermittelt.
Hierzu legt der Auftraggeber ein einheitliches Referenzumsatzszenario zugrunde, das für alle Bieter gleichermaßen gilt. Es wird davon ausgegangen, dass 200.000 Besucher (Voll-Zahler) pro Jahr die Therme besuchen.
Dieses Referenzumsatzszenario dient ausschließlich der rechnerischen Vergleichbarkeit und stellt keine Prognose oder Erwartung des tatsächlichen Betriebsumsatzes dar.
Aus dem jeweiligen Angebot ergibt sich daraus ein rechnerischer jährlicher Ertrag (Festpacht zzgl. Umsatzpachtanteil).

Bewertung:
Die Bewertung erfolgt nach folgender Methodik:
- Das Angebot mit dem höchsten normierten jährlichen Ertrag erhält die volle Punktzahl von 160 Punkten.
- Alle weiteren Angebote werden proportional im Verhältnis zu diesem Angebot bewertet.
Die Punkteberechnung erfolgt nach folgender Formel:
Punkte = (jährlicher Ertrag des zu wertenden Angebots / höchster jährlicher Ertrag) × 160
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C2 - Planung und Bauleitung:

(1) Bewertungsgegenstand:
Bewertet wird das vom Bieter angebotene Entgelt für die Planungs- und Bauleitungsleistungen gemäß Teil A der Vertragsurkunde.
Der maximal zulässige Entgeltsatz beträgt 29 %.
Angebote mit einem höheren Entgeltsatz werden nicht gewertet.

(2) Bewertung:
Wertungsrelevant sind Abschläge auf den maximal zulässigen Entgeltsatz.
Die Bewertung erfolgt nach dem Quotientenmodell:
- Das Angebot mit dem niedrigsten zulässigen Entgeltsatz erhält die volle Punktzahl von 90 Punkten.
- Alle weiteren Angebote werden proportional im Verhältnis zu diesem Angebot bewertet.
Punkte = (niedrigster angebotener Entgeltsatz / angebotener Entgeltsatz) × 90
Der Auftraggeber behält sich vor, bei auffällig niedrigen Entgeltsätzen eine Plausibilitätsprüfung durchzuführen.
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§ 4 Unterkriterium C3 - Wasserpreis gemäß Wasserliefervertrag
(60 Punkte)

(1) Bewertungsgegenstand:
Bewertet wird der vom Bieter angebotene (Warm-)Wasserpreis gemäß Teil C der Vertragsurkunde. Der Mindest-Wasserpreis beträgt 2,41 EUR/Kubikmeter (netto ohne MwSt.). Angebote, die einen niedrigeren Wasserpreis antragen, erhalten 0 Punkte für dieses Kriterium. Die Bewertung erfolgt mit der prognostizierten Wassermenge von 70.000 m³ pro Jahr.

(2) Bewertung:
Die Bewertung erfolgt nach dem Quotientenmodell:
- Das Angebot mit dem höchsten Wasserpreis erhält die volle Punktzahl von 60 Punkten.
- Alle weiteren Angebote werden proportional bewertet.
Punkte = (angebotener Wasserpreis / höchster angebotener Wasserpreis) × 60
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§ 5 Unterkriterium C4 - Zuschussbedarf für Instandhaltung und Instandsetzung
(90 Punkte)

(1) Bewertungsgegenstand:
Bewertet wird der vom Bieter geforderte jährliche Zuschuss für Instandhaltung und Instandsetzung der Ahr-Therme gemäß Teil B der Vertragsurkunde.
Der Auftraggeber legt einen maximal zulässigen Zuschussbetrag fest und zwar 300.000 Euro (netto) pro Jahr.
Angebote, die diesen Betrag überschreiten, werden nicht gewertet.

(2) Bewertung:
Die Bewertung erfolgt nach dem Quotientenmodell:
- Das Angebot mit dem niedrigsten Zuschussbedarf erhält die volle Punktzahl von 90 Punkten.
- Alle weiteren Angebote werden proportional bewertet.
Punkte = (niedrigster angebotener Zuschuss / angebotener Zuschuss) × 90
Bei einem Zuschussbedarf von 0 EUR wird die volle Punktzahl vergeben.

(1) Bewertet wird die Akzeptanz der vom Auftraggeber vorgegebenen Vertragsentwürfe (Mantelurkunde sowie Teil A bis D) hinsichtlich der nicht preislichen und nicht zwingenden vertraglichen Regelungen.

(2) Vertragsbestimmungen, die vom Auftraggeber als zwingende Muss-Anforderungen festgelegt sind, sind nicht Gegenstand der Wertung.
Abweichungen von diesen zwingenden Anforderungen führen zum Ausschluss des Angebots.

(3) Gegenstand der Bewertung sind ausschließlich solche Abweichungen, Ergänzungen oder Änderungsvorschläge, die die Risikoverteilung, Haftung, Leistungspflichten oder Vertragsdurchführung betreffen und nach den Vergabeunterlagen grundsätzlich zulässig sind.

(4) Die Bewertung erfolgt anhand folgender Bewertungsstufen:

0-30 Punkte
bei Abweichungen, die zu einer sehr ungünstigen Risikoverteilung zulasten des Auftraggebers führen,
insbesondere durch:
weitgehende Haftungsbeschränkungen,
Ausschluss oder erhebliche Einschränkung von Mängelrechten,
wesentliche Reduzierung der vertraglich vorgesehenen Leistungspflichten.

40-60 Punkte
bei Abweichungen, die zu einer ungünstigen Risikoverteilung zulasten des Auftraggebers führen,
insbesondere durch:
Verkürzung von Verjährungsfristen für Mängelansprüche,
Einschränkungen von Sicherheiten,
einseitige Erleichterungen zugunsten des Auftragnehmers.

70 Punkte
bei Angeboten, die keine oder nur unwesentliche Abweichungen von den vorgegebenen Vertragsentwürfen enthalten.

80-100 Punkte
bei Angeboten, die eine für den Auftraggeber günstigere Risikoverteilung vorsehen als der vorgeschlagene Vertragsentwurf,
insbesondere durch:
erweiterte Haftung oder Sicherheiten,
längere Verjährungsfristen,
zusätzliche Kooperations- oder Mitwirkungspflichten des Auftragnehmers.

Bezugnehmend auf Projektbeschreibung wird der Verkauf des Hotelgrundstücks dergestalt ausgeschrieben, dass Angebote, mit denen ein Kauf des Hotelgrundstücks nicht angeboten wird, gleichwohl gewertet werden. Im Rahmen der Wertung erhält ein solches Angebot hinsichtlich des Hauptkriteriums E keine Punkte. Keine Punkte erhält ein Angebot hinsichtlich des Hauptkriteriums E, mit dem zwar der Kauf des Hotelgrundstücks angeboten, aber nicht die bauliche Realisierung von mindestens 200 Betten angetragen wird.
Angebote, die den Kauf des Hotelgrundstücks umfassen können hinsichtlich der Anzahl der Betten max. 50 Punkte erhalten.

6.1 Bewertungsgegenstand ist die Anzahl der Betten, die ein Bieter im Rahmen der Realisierung verpflichtet anträgt.

Die Bewertung erfolgt nach dem Quotientenmodell:
- Das Angebot mit dem der höchsten Anzahl an Betten, die die Zahl 200 übersteigt, erhält die volle Punktzahl von 50 Punkten.
- Alle weiteren Angebote werden proportional im Verhältnis zu diesem Angebot bewertet.
Punkte = (angebotene Anzahl an Betten, die Z. 200 übersteigt/höchste angebotene Anzahl an Betten, die die Z. 200 übersteigt) × 50

Bezugnehmend auf Projektbeschreibung wird der Verkauf des Hotelgrundstücks der Gestalt ausgeschrieben, dass Angebote, mit denen ein Kauf des Hotelgrundstücks nicht angeboten wird, gleichwohl gewertet werden. Im Rahmen der Wertung erhält ein solches Angebot hinsichtlich des Hauptkriteriums F keine Punkte. Keine Punkte erhält ein Angebot hinsichtlich des Hauptkriteriums F, mit dem zwar der Kauf des Hotelgrundstücks angeboten, aber der angebotene Kaufpreis nicht oberhalb des Betrages von 480. Euro/Quadratmeter liegt (Mindestkaufpreis).

Angebote, die den Kauf des Hotelgrundstücks umfassen können hinsichtlich des angebotenen Kaufpreises max. 50 Punkte erhalten.

7.1 Bewertungsgegenstand ist die der Kaufpreis pro Quadratmeter, die ein Bieter im Rahmen des Kaufs verpflichtet anträgt.

Die Bewertung erfolgt nach dem Quotientenmodell:
- Das Angebot mit dem höchsten Kaufpreis, der ein Betrag von 480 Quadratmeter übersteigt, erhält die volle Punktzahl von 50 Punkten.
- Alle weiteren Angebote werden proportional im Verhältnis zu diesem Angebot bewertet.
Punkte = (angebotener Kaufpreis, der einen Betrag von 480 EUR Quadratmeter übersteigt/ höchster angebotener Kaufpreis, der den Betrag von 480 EUR je Quadratmeter übersteigt) × 50

1. Erklärung, ob und hinsichtlich welcher Leistungen sich der Bewerber der Kapazitäten anderer Unternehmer bedient und ihm die dann erforderlichen Mittel zur Verfügung stehen.
2. Angaben des Teils des Auftrages, den der Bewerber unter Umständen an Dritte vergeben will.

Erläuterung zur Anzahl der Beschäftigten und deren Ausbildung innerhalb der letzten 3 Jahre (Führungspersonal, Architekt, Ingenieure, Techniker etc.) (§ 122 Abs. 2 Nr. 3 GWB).

Mindestanforderung an die Erfahrung des Bewerbers:

(1) Der Bewerber muss über einschlägige Erfahrungen in der Planung und im Betrieb von Thermen oder vergleichbaren Bade- und Freizeitanlagen verfügen.
(2) Als Mindestanforderung sind nachzuweisen:
a) Planungserfahrung:
Mindestens ein Projekt, bei dem der Bewerber oder ein mit ihm verbundenes Unternehmen die Planung einer Therme oder eines vergleichbaren Bades eigenverantwortlich oder maßgeblich gesteuert hat.
b) Betriebserfahrung:
Mindestens ein Projekt, bei dem der Bewerber eine Therme oder ein vergleichbares Bad über einen Zeitraum von mindestens drei Jahren in eigener wirtschaftlicher Verantwortung betrieben hat.
Eine bloße technische oder kaufmännische Betriebsführung für Dritte genügt nicht.
Hinsichtlich aller Referenzen ist darzustellen, inwieweit die im Rahmen der Referenzobjekte erbrachten Leistungen von den zur Leistungserbringung vorgesehenen Personen erbracht worden sind.

Zu den Referenzen hat der Bewerber mitzuteilen, inwieweit sie von den zur Ausführung vorgesehenen Personen erbracht worden sind; ebenso Namen, Anschrift und Kontaktdaten des Referenzgebers. Empfehlungsschreiben sind wünschenswert. Der Bewerber hat für die jeweilige Referenz eine kurze Beschreibung der Maßnahme zu machen (max. 3 DINA4-Seiten).

Für die Referenzangaben kann die vorbereitete Excel-Datei "Teilnahmeantrag" genutzt werden. Maßgeblich ist der Inhalt der Bekanntmachung. Den Teilnahmeantrag bitten wir im Excel-Format einzureichen, sonstige Unterlagen in PDF.

Es ist möglich, ein Mehr an Eignung durch weitere Referenzen nachzuweisen. Bei gleichqualifizierten Bewerbern entscheidet hinsichtlich der Teilnehmerauswahl das Los.

Erklärung über den Gesamtumsatz des Bewerbers in den letzten 3 Geschäftsjahren (§ 122 Abs. 2 Nr. 2 GWB).

(1) Der Bewerber hat seine wirtschaftliche und finanzielle Leistungsfähigkeit durch geeignete Unterlagen nachzuweisen.
(2) Hierzu sind mindestens vorzulegen:
a) Jahresabschlüsse oder vergleichbare Unterlagen der letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahre;
b) eine Bankerklärung, Finanzierungsbestätigung oder ein gleichwertiger Nachweis, aus dem hervorgeht, dass der Bewerber im Auftragsfall in der Lage ist, eine Eigeninvestition in Höhe von mindestens bis zu 1,5 Mio. EUR zu erbringen. Der Nachweis eines höheren Betrages stellt ein Mehr an Eignung dar.

1. Gehört der Bewerber einer Gruppe von Unternehmen an, hat er mit seinem Teilnahmeantrag zu erklären, inwieweit er mit den weiteren Unternehmen verknüpft ist.
2. Erklärung des Bewerbers, dass er nicht zu den in Artikel 5 k) Absatz 1 der Verordnung (EU) Nr. 833/2014 in der Fassung des Art. 1 Ziff. 23 der Verordnung (EU) 2022/576 des Rates vom 8. April 2022 (SanktionenVO) genannten Unternehmen oder Personen mit Russlandbezug gehört. Gehört der Bewerber einer Gruppe von Unternehmen an, hat er mit seinem Teilnahmeantrag zu erklären, dass dies auch nicht auf die verbundenen Unternehmen zutrifft.

Mindestanforderung:
Der Bewerber muss über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen, deren Deckungssumme für Personenschäden mindestens 1,5 Mio. EUR und zusätzlich für sonstige Sach- und Vermögensschäden mindestens 1,5 Mio. EUR beträgt. Dies ist durch eine Bescheinigung über die Haftpflichtversicherung oder durch eine Erklärung der Versicherung nachzuweisen, dass die Versicherungssumme im Auftragsfall zur Verfügung stehen wird. Die geforderten Nachweise sind in Textform einzureichen.

Erklärung über den Umsatz für Leistungen, die mit den ausgeschriebenen Planungsleistungen vergleichbar sind, in den letzten 3 Geschäftsjahren (§ 122 Abs. 2 Nr. 2 GWB).

Ist der Bewerber eine juristische Person, hat er mit seinem Teilnahmeantrag einen Handelsregisterauszug oder einen den Rechtsvorschriften seines Heimatstaates entsprechenden Nachweis vorzulegen.

Erfüllen mehr Bewerber die Mindestanforderungen, als zur Teilnahme am wettbewerblichen Dialog zugelassen werden sollen, erfolgt eine Auswahl der geeignetsten Bewerber.
Die Auswahl erfolgt insbesondere anhand folgender Kriterien:

Umfang und Tiefe der Betriebserfahrung:
- Anzahl der in eigener wirtschaftlicher Verantwortung betriebenen Thermen,
- Dauer der jeweiligen Betriebsverantwortung,
- Größenordnung und Komplexität der Anlagen.

Erfüllen mehr Bewerber die Mindestanforderungen, als zur Teilnahme am wettbewerblichen Dialog zugelassen werden sollen, erfolgt eine Auswahl der geeignetsten Bewerber.
Die Auswahl erfolgt insbesondere anhand folgender Kriterien:

Wirtschaftlicher Erfolg des Betriebs:
Bewertet wird, inwieweit der Bewerber darlegt, dass die von ihm betriebenen Thermen in den letzten drei abgeschlossenen Geschäftsjahren überwiegend kostendeckend oder mit positivem Betriebsergebnis geführt wurden.

Erfüllen mehr Bewerber die Mindestanforderungen, als zur Teilnahme am wettbewerblichen Dialog zugelassen werden sollen, erfolgt eine Auswahl der geeignetsten Bewerber.
Die Auswahl erfolgt insbesondere anhand folgender Kriterien:

Vergleichbarkeit und Komplexität der Referenzen:
- Sanierungs- und Bestandsprojekte,
- öffentlich-rechtliche Auftraggeber,
- Fördermittelprojekte.

Erfüllen mehr Bewerber die Mindestanforderungen, als zur Teilnahme am wettbewerblichen Dialog zugelassen werden sollen, erfolgt eine Auswahl der geeignetsten Bewerber.
Die Auswahl erfolgt insbesondere anhand folgender Kriterien:

Integrationsfähigkeit Planung - Bau - Betrieb:
- Erfahrungen mit integrierten Projekten,
- Projektorganisation und Schlüsselpersonal.

Erfüllen mehr Bewerber die Mindestanforderungen, als zur Teilnahme am wettbewerblichen Dialog zugelassen werden sollen, erfolgt eine Auswahl der geeignetsten Bewerber.
Die Auswahl erfolgt insbesondere anhand folgender Kriterien:

Unternehmerisches Engagement:
- Plausibilität der Bereitschaft zur Eigeninvestition,
- Erfahrungen mit vergleichbaren Investitionen.

Erfüllen mehr Bewerber die Mindestanforderungen, als zur Teilnahme am wettbewerblichen Dialog zugelassen werden sollen, erfolgt eine Auswahl der geeignetsten Bewerber.
Die Auswahl erfolgt insbesondere anhand folgender Kriterien:

Höhe der durch Bankerklärung, Finanzierungsbestätigung oder ein gleichwertiger Nachweis, aus dem hervorgeht, dass der Bewerber im Auftragsfall in der Lage ist, eine Eigeninvestition in Höhe von mehr zu 1,5 Mio. Euro zu leisten.